ข้อมูลจาก IEA ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หรืออาคารสำนักงานต่างๆ ปล่อย CO2 สูงถึง 3.7 พันล้านตัน โดยส่วนใหญ่เป็นการปล่อยมลภาวะทางอ้อม (Indirect Emission) จากการใช้ไฟฟ้าภายในอาคาร เช่น ระบบทำความร้อน ความเย็น ระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้าส่องสว่าง ตลอดจนการใช้ไฟฟ้าสำหรับอุปกรณ์สำนักงานและอาคารโดยทั่วไป อาทิ ลิฟต์โดยสาร หรือบันไดเลื่อน เป็นต้น
ทั้งนี้ มีการประเมินว่า หากต้องการบรรลุเป้าหมาย Net Zero ในปี 2030 จำเป็นต้องได้รับความร่วมมือจากบรรดาอาคารเชิงพาณิชย์ต่างๆ เหล่านี้ โดยเฉพาะการลด Carbon Emission ในธุรกิจจาก 3.7 พันล้านตัน เหลือ 1.6 พันล้านตัน ในระหว่างนี้จนถึงปี 2030
นอกจากเป้าหมายเพื่อมุ่งสู่ Net Zero แล้ว การเติบโตจากดีมานด์ของผู้เช่า (Tenants) ที่ให้ความสำคัญกับการเช่าพื้นที่ในอาคารที่ได้รับการรับรองว่าเป็น Green Building ก็เพิ่มมากขึ้นด้วย โดยที่ 3 ใน 4 ของผู้เช่ายอมที่จะจ่ายอัตราค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้น
รายงาน Future of Work Survey 2022 เผยแพร่โดย JLL สำรวจผู้เช่าสำนักงานกว่า 1,000 ราย จาก 13 ประเทศทั่วโลก ระบุว่า 22% ของกลุ่มตัวอย่าง เช่าอาคารสำนักงานที่ได้รับรอง Green Building อยู่แล้วในปัจจุบัน โดยยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น ขณะที่เกินครึ่งหรือ 52% ยังไม่ได้เช่า Green Building ในปัจจุบันนี้แต่อนาคตมีแผนยอมจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้นเพื่อย้ายไปสู่อาคาร Green Building ภายในปี 2568 (34%) และหลังปี 2568 (18%)
ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่ากลุ่มผู้เช่ากว่า 74% ให้ความสำคัญและยอมที่จะจ่ายค่าเช่าสำนักงานที่สูงขึ้นแลกกับการเช่าพื้นที่ที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและได้การรับรองว่าเป็นอาคารรักษ์โลก สอดคล้องกับสถานการณ์ในประเทศไทย ที่ความต้องการเช่าอาคารสำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจของไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา มีการเช่าสุทธิเพิ่มขึ้น 150.5 พันตร.ม. และเกือบทั้งหมด (96.5% ) เกิดขึ้นในสำนักงาน Green Building คิดเป็นพื้นที่รวม 145,2000 ตารางเมตร ส่งผลให้ Green Building สามารถกำหนดอัตราค่าเช่าในระดับที่สูงกว่าสำนักงานทั่วไป โดยค่าเช่าเฉลี่ย 5 ปีล่าสุดของ Green Building อยู่ที่ 1,003 บาท/ตร.ม./เดือน เทียบกับอาคารสำนักงานทั่วไป 911 บาท/ตร.ม./เดือน อยู่เกือบ 10% ซึ่งในบางโครงการหรือบางทำเลอาจะแตกต่างกันถึง 15-20% เลยทีเดียว
เทรนด์ที่เกิดขึ้นทำให้ได้เห็นโอกาสการเติบโตของกลุ่ม Green Building แต่การที่กลุ่มอาคารทั่วไปในตลาดต้องการปรับเปลี่ยนพื้นที่นของตัวเองให้มีส่วนช่วยลดการสร้างมลภาวะและมีความประหยัดพลังงานมากขึ้น นำมาสู่หลายคำถามที่ตามมา ไม่ว่าจะเป็นแนวทางการลดการปล่อย CO2 ว่าปัจจุบันมีวิธีการอย่างไร? ต้องใช้เงินลงทุนเท่าไหร่? และที่สำคัญสุดคือผลตอบแทนที่ได้คุ้มค่าหรือไม่?
Krungthai COMPASS จึงได้นำเสนอ 3 Quick Wins สำหรับปรับเปลี่ยนอาคารเดิมที่มีอยู่ให้กลายเป็นอาคารรักษ์โลก สามารถลดการสร้างมลภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รวมทั้งช่วยให้ประหยัดพลังงานได้มากขึ้น ผ่าน 3 แนวทางต่อไปนี้
1. ติดตั้งระบบ BAS หรือ Building AutomationSystems อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งจะช่วยควบคุมระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถลดการใช้พลังงานได้ 20% คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ ROI ที่ 5%
สำหรับ Building Automation Systems (BAS) คือ ระบบเครือข่ายคอมพิวเตอร์ที่ช่วยบริหารจัดการและควบคุมอาคารโดยอัตโนมัติผ่านการเชื่อมต่อระบบหลักๆ ในอาคาร เช่น ระบบไฟส่องสว่าง ระบบปรับอากาศ (HAVC) หรือระบบลิฟต์เข้าด้วยกัน ส่งผลให้การใช้พลังงานของอาคารลดลงได้เฉลี่ย 20% โดยระบบ BAS ประกอบด้วย 3 ส่วนหลัก คือ 1) Sensors ทำหน้าที่ตรวจวัดสภาพแวดล้อมต่างๆ ของอาคาร อาทิ อุณหภูมิ การเคลื่อนไหวของผู้ใช้อาคาร ความชื้น หรือแสงสว่าง 2) Controllers ทำหน้าที่รับสัญญาณจาก Sensors เพื่อประมวลผลและสั่งการให้ระบบงานต่างๆ ทำงาน และ 3) Software ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการระบบ BAS ไว้ทั้งหมดอีก
การใช้ระบบ BAS จะช่วยให้อาคารสามารถควบคุมการทำงานของระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น ปรับลดไฟส่องสว่างและปรับความแรงระบบปรับอากาศลงในพื้นที่มีผู้ใช้งานน้อยอย่างอัตโนมัติ หรือควบคุมการใช้ลิฟต์ให้ไปจอดรอในชั้นที่มักมีการใช้งานหนาแน่นในแต่ละช่วงเวลา
ด้านเงินลงทุน BAS ขึ้นอยู่กับขนาดของอาคาร และรูปแบบการติดตั้ง หากเป็นการติดตั้งเต็มรูปแบบจะมีต้นทุนเฉลี่ยราว 1,500 บาท/ตร.ม. เทียบกับต้นทุนการก่อสร้างอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ที่ 21,900-28,300 บาท/ตร.ม. สำหรับอาคารสำนักงาน และ 18,200-25,200 บาท/ตร.ม. สำหรับห้างสรรพสินค้า หรือมีต้นทุนเพิ่มจากราคากลางค่าก่อสร้างโดยเฉลี่ย 5-8% ซึ่งอาจทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนครั้งแรก (Initial Investment) สูงถึงหลักสิบล้านบาท แต่ประโยชน์จากการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานในระยะยาวที่มากกว่าต้นทุน จึงถือเป็นเทคโนโลยีที่มีความคุ้มค่าต่อการลงทุน โดยมีแนวโน้มให้ ROI เท่ากับ 11.5%
2. การเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็นหลอด LED เป็นแนวทางที่ใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงมากนัก และสามารถคืนทุนได้ค่อนข้างเร็วจากการลดค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างจากเดิม 35-80% ขณะที่ใช้เวลาในการติดตั้ง 30-60 วัน เท่านั้น
โดยค่าไฟส่องสว่างถือเป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายหลักของอาคาร หากยังใช้หลอดไส้ (Incandescent)หรือหลอดฟลูออเรสเซนต์ (CFL) อาจทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายดด้านระบบส่องสว่างเกือบ 1 ใน 3 ของค่าไฟฟ้าในแต่ละปี แต่หากมีการเปลี่ยนมาใช้หลอด LED จะช่วยลดค่าไฟฟ้าภายในอาคารลงได้ จึงช่วยให้คืนทุกได้ค่อนข้างเร็วจากราคาแนวโน้มค่าใช้จ่ายด้านพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต
3) การเปลี่ยนฟาซาด (Facade) รอบอาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E) เพิ่มคุณสมบัติควบคุมปริมาณความร้อนในอาคาร ช่วยให้อาคารใช้พลังงานลดลง 4.5% คิดเป็น ROI ที่ 14.0%
ฟาซาด หรือ เปลือกอาคารถือเป็นปราการด่านแรกในการรับมือกับความร้อนจากแสงอาทิตย์ โดยปัจจุบัน Curtain Wall หรือการออกแบบเปลือกอาคารด้วยกำแพงกระจกกำลังเป็นที่นิยมของอาคารสมัยใหม่ การเลือกใช้กระจกที่มีคุณสมบัติสะท้อนความร้อนที่สูงแต่ยังปล่อยให้แสงสว่างสามารถเข้ามายังอาคารได้อยู่จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อการออกแบบฟาซาดในปัจจุบัน
ขณะที่กระจก Low-E คือกระจกที่มีการเคลือบสารฉนวนกันรังสีความร้อนไว้ในด้านในของกระจกเพื่อทำหน้าที่ป้องกันไม่ให้รังสีความร้อนผ่านจากภายนอกอาคารเข้าสู่ภายใน ส่งผลให้กระจกชนิดนี้สามารถควบคุมปริมาณความร้อนในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเมื่อภายในอาคารเย็นลง ก็สามารถที่จะลดการทำงานของระบบปรับอากาศภายในอาคารได้ ทำให้เจ้าของอาคารมีค่าไฟฟ้าที่ลดลง โดยผลการวิเคราะห์ของ BSG Glass ผู้ผลิตและจัดจำหน่ายกระจกอาคารในเครือ บมจ. ไทยเทคโนกลาส กรุ๊ป ระบุว่ากระจก Low-E จะช่วยให้อาคารสามารถประหยัดค่าไฟฟ้าได้ 4.5% เมื่อเทียบกับกระจกใสธรรมดา ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับผลการศึกษาในต่างประเทศ อาทิ โรงแรมใน U.K. ที่บอกว่ากระจก Low-E สามารถลดการใช้พลังงานได้ 2.7%
อย่างไรก็ดี มีข้อสังเกตว่าการเปลี่ยนฟาซาดป็นกระจก Low-E ค่อนข้างใช้เงินลงทุนที่สูง หลายสิบล้านบาท และแนวทางนี้จะเหมาะกับอาคารที่มีเปลือก Curtain Wall อยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ ด้วยระยะเวลาในการรื้อถอนกระจกเดิมและติดตั้งกระจกใหม่ที่อาจนานถึง 180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มผู้เช่าเดิม ตลอดจนผู้ที่เข้ามาใช้อาคารในปัจจุบัน
Krungthai COMPASS จึงสรุปการประเมินความเห็นเพิ่มเติมว่า แนวทางในการเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็นหลอด LED เป็นวิธีที่เจ้าของอาคารควรดำเนินการเป็นอย่างแรกๆ เนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่สูงมากนัก และยังสามารถคืนทุนได้อย่างรวดเร็วจากการลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานได้ถึง 35-80% และยังดำเนินการได้ในระยะเวลาไม่นาน
ส่วนแนวทางการติดตั้งระบบ BAS หรือการเปลี่ยนฟาซาดอาคารเป็นกระจก Low-E อาจเหมาะกับเจ้าของอาคารที่มีเงินลงทุนในระดับหนึ่ง เพราะอาจต้องใช้เงินลงทุนเบื้องต้นในระดับ 50-75 ลา้นบาท และใช้ระยะเวลาเป็นเดือนหรือหลายเดือนในการดำเนินการ จำเป็นที่เจ้าของอาคารต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบต่อผู้เช่าเดิม แต่หลังจากการปรับปรุงเสร็จ ทั้ง 2 แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มความพึงพอใจด้านอื่นๆ ให้กลุ่มผู้เช้าได้เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในแง่ของการอำนวยความสะดวก เช่น ลดระยะเวลาในการรอลิฟต์ หรือการเพิ่มบรรยากาศ หรือความทันสมัยให้อาคารหลังจากมีการปรับปรุงฟาซาดของอาคาร เป็นต้น
